Переустройство и перепланировка жилого помещения.

В данной статье мы подробно разберем данную тему, подробно приведём всю информацию и все связанные с ней аспекты на самую последнюю дату.

Чем различаются перепланировка и переустройство жилого помещения в многоквартирном доме?

По закону определение данных терминов дано в статье 25 Жилищного кодекса РФ.

Согласно данным определениям перепланировкой квартиры в многоквартирном доме является изменение конфигурации стен внутри неё.

К переустройству же относятся изменения расположения или замена инженерных коммуникаций и сантехники, которые отмечаются в планировке БТИ жилого помещения. В реальности стояки отопления, радиаторы, полотенцесушители, стиралки, посудомойки, датчики пожарной сигнализации, сети канализации и системы водоснабжения, а также их прокладка, на чертеже БТИ не указываются, а потому де-факто их изменение не относится к переустройству. К нему, таким образом, относится лишь изменение расположения или замена сантехнических приборов на иные (например, ванну на душевую кабину), которые отображаются на планах БТИ. К такой сантехнике относятся раковины, кухонные плиты, унитазы, душ, ванна, биде, гигиенический душ.

Ниже можно увидеть типичный чертеж БТИ с планом квартиры.

На практике большинство специалистов и даже сотрудники Жилищной инспекции, как согласующего органа, не разделяют эти понятия и используют их оба просто для обозначения перепланировки. Не будем их разделять и мы.

Что можно делать без согласования?

На этот вопрос также просто ответить, взглянув на чертеж БТИ на жилое помещение.

Если после завершения всех работ квартира будет по-прежнему точно соответствовать этому чертежу, в том числе расстановка и тип сантехники, то и согласовывать ничего не потребуется.

К примеру, демонтаж хозяйственной антресоли в коридоре согласования не требует – эта конструкция не отражается на БТИ-шном чертеже жилого помещения и ее отсутствие никак его не изменит.

Напротив, демонтаж или возведение перегородок, установка дополнительного унитаза или изменение его положения согласовывать придется, так как эти изменения надо зафиксировать в чертежах БТИ.

К примеру, согласования не требует никакой косметический ремонт, включающий самые распространенные отделочные работы и их варианты:

• Нанесение различных отделочных материалов и покрытий на потолок и стены целиком или только на их участок.
• Демонтаж и монтаж дверей или замена окон без изменения размеров проема.
• Обновление покрытия полов и их состава в домах с железобетонными перекрытиями.
• Монтаж кондиционера, остекления балкона (даже, если они приводят к изменению внешнего облика фасада)
• Добавление или изменение расстановки мебели.

Кроме того, получать разрешение также не потребуют работы по замене санитарно-технического и кухонного оборудования квартиры на аналогичное (к примеру, другой фирмы), если оно останется на тех же местах согласно БТИ.

Для этих работ никто не вправе потребовать от Вас согласования.

Что можно делать с получением предварительного разрешения?

Любая перепланировка или переустройство требуют согласования (часть 1 статьи 26 ЖК РФ) с органом местного самоуправления  (в Москве- с Жилищной инспекцией).

При перепланировке допускается выполнять те работы, которые не приведены в п. 9 1-ого приложения Постановления № 508, а также не противоречат нормативным документам (противопожарным, строительным, правовым и т.д.).

Перечислим основные работы, относящиеся к этому списку:

• Изменение границ «мокрых» комнат или устройство дополнительных (ванных, санузлов, кухонь и т.д. ). К примеру, перенос кухни или расширение / уменьшение туалета. Правда, санузлами нельзя залазить на жилые комнаты и кухню, а кухней - на жилую комнату или санузел. Подробнее- здесь.
• Любое затрагивание капитальных стен.
• Изменение планировки (или замена полов) в жилых домах с деревянными междуэтажными перекрытиями.
• Если позволяет высота потолков в доме – смонтировать антресольный этаж с площадью, не превышающих 40% от всей площади квартиры.
• Изменение газифицированной кухни в электрическую.
• Объединение балкона / лоджии и комнат с установкой светопрозрачных дверей. Данный вопрос рассмотрен ТУТ.

Полезная подробная информация о том, что можно делать, тут:

https://asp-pereplanirovka.ru/stati/kakuyu-pereplanirovku-mozhno-delat-bez-razresheniya#pkch15

Что запрещено при перепланировке и переустройстве?

При перепланировке не допускается внесение изменений, ухудшающих условия эксплуатации дома и проживания в нем, а также нарушающих законодательные нормы. Такой ремонт находится под запретом.

Подробнее список запрещенных работ и комментарии к нему Вы можете посмотреть здесь:

https://asp-pereplanirovka.ru/stati/kakuyu-pereplanirovku-mozhno-delat-bez-razresheniya#pkch7

В принципе изучать все тонкости жилищного законодательства, а также существующих норм и правил нет необходимости – на этапе проектирования перепланировки и/или переустройства частной квартиры, проектная организация (не дизайнер) предупредит о наличии недопустимых мероприятий. А обращаться в проектный орган для выполнения проекта придется ( согласно подпункту 3 пункта 2 ст. 26 ЖК РФ). Там укажут Вам на Ваши нарушения и подскажут, как их можно обыграть или решить, если Вы, конечно, выбрали хорошую компанию.

Как изменить планировку законно? Как получить разрешение на перепланировку и/или переустройство?

Как мы уже говорили, любая перепланировка требует регистрации в установленном порядке.

Для согласования в государственные контрольно-надзорные органы предоставляется пакет документов. Он обязательно включает и проект намеченных работ.

В Москве согласно требованиям Жилинспекции необходимы проект и техническое заключение, разрабатываемые любой фирмой, являющейся членом  СРО. Это разные разделы документации. Они должны соответствовать всем требованиям по оформлению и учитывать все действующие нормы по отношению к жилью.   

Если при переустройстве планируется затронуть капитальные стены, за техническим заключением придется обратиться к автору-проектировщику здания или уполномоченному городскими властями органу (ГБУ «Экспертный центр»). Стоимость их услуг, к сожалению, значительно превышает рыночные цены.

Для получения технического заключения должно проводиться инженерное обследование строительных конструкций, как самого объекта, так и дома в целом.

Наиболее углубленное обследование с использованием специальных инструментов требуется при затрагивании несущих стен, а также при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах старой постройки.

Для получения разрешения Жилинспекции помимо проекта и техзаключения собственнику надо направить через личный кабинет на mos.ru следующий перечень документов:

• Скан техпаспорта БТИ (не кадастрового паспорта).
• Скан выписки ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) из росреестра или другого документа, подтверждающего права собственности (например, договора долевого участия для новостройки).

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы и сведения.

На рассмотрение официально уходит 20 дней. Но иногда проверка затягивается, так как запросов очень много, а работников – мало. Можно войти в их положение.

Если собственников несколько, то у гражданина, подающего документы, должна быть оформлена нотариальная доверенность с правом действовать от имени всех собственников и представлять их интересы в госорганах.

Также требуется согласование с Департаментом культурного наследия, если здание является памятником архитектуры.

От объёма и количества работ рассмотрение документов не зависит. Иными словами, все работы при перепланировке внутри квартиры согласовываются сразу, а не по отдельности.

Раньше документы необходимо было сдавать в бумажном виде. Так что в этом плане сервис улучшился.

Подробности о процедуре согласования можно узнать здесь:

https://asp-pereplanirovka.ru/stati/soglasovanie-pereplanirovki-kvartiry#pmo10

Как узаконить уже проведенную перепланировку?

В регионах России выполненную перепланировку, если факт её выполнения уже отражен в документации БТИ, можно утвердить лишь по решению суда в соответствии с п.4 ст.29 ЖК РФ.

Для Москвы, если переоборудование выполнено без нарушений, о которых мы уже писали в этой статье, а также, если отметка о нем проставлена в документации БТИ, для начала важно определить, можно ли согласовать переустройство по эскизу.

В Москве мероприятия, которые не перечислены в указанных пунктах 2 и 3 Прилож. № 1 508-ого Постановления, о которых мы уже говорили выше, но всё же относятся к перепланировке (то есть, их проведение влечёт необходимость изменения документации БТИ), могут быть утверждены уже после переустроившего строительства по эскизу в соответствии с п. 19 того же Приложения.

К таким работам относятся:

• Любое затрагивание перегородок, не ограничивающих «мокрые» зоны (кухни и санузлы), если перекрытия в доме являются железобетонными. А также, пробивка или заложение в таких перегородках дверных или оконных проемов.
• Добавление или изменение расположения сантехники в габаритах «мокрых» помещений.

В таком случае на чертеже БТИ выполняется простой эскиз с новой планировкой от руки и вместе с паспортом БТИ и выпиской ЕГРН подаётся на рассмотрение в Жилинспекцию в отсканированном виде через кабинет на mos.ru. Создание эскиза можно также поручить какой-нибудь проектной организации- стоит это совсем недорого. Хотя вполне можно сделать это и самостоятельно.

Если ремонтные работы нельзя зарегистрировать по эскизу (они содержали уже несколько раз упомянутые нами работы из пунктов 2 и 3 Прилож. №1), но нарушений нет, то согласно пункту 16 такие работы можно зарегистрировать по техническому заключению, разработанному организацией, проектировавшей дом ( если затрагивались внутренние капитальные конструкции квартиры), или в любой фирме с допуском СРО, если капитальные конструкции на затрагивались.

Такое техзаключение аргументировано доказывает, что все изменения были допустимы и не угрожают безопасности и здоровью жильцов.

Для утверждения произведенной перепланировки через сайт mos.ru подаётся техническое заключение, выписка ЕГРН и техпаспорт БТИ.

Подробнее об этом процессе мы писали здесь:

https://asp-pereplanirovka.ru/stati/soglasovanie-pereplanirovki-kvartiry#pmo18

Можно ли начать ремонт до согласования перепланировки?

Согласно действующему жилищному законодательству, работы по перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах без предварительного согласования считаются самовольными – то есть незаконными.

При этом в Москве, помимо предварительного согласования, пока еще существует возможность узаконивания уже выполненных работ без обращения в суд, как мы писали выше.

Но, весь состав проделанных работ должен соответствовать требованиям, действующим на момент подачи заявления на их узаконивание.

По существующей практике, нормы и требования год от года меняются или даже становятся строже и то, что могло быть согласовано еще год назад, сегодня для узаконивания ремонта придется переделывать. И это может стать очень неприятной новостью, если нет предварительного разрешения.

Иными словами, пока Вы делаете ремонт, то, что можно было согласовать, к окончанию ремонта может стать несогласуемым.

К тому же, приступая к проведению переустройства, Вы должны быть уверены на 100%, что он не противоречит никаким законам из превеликого множества. Поэтому перед проведением ремонта, обязательно хотя бы проводите консультацию с грамотными специалистами. Иначе потом для ликвидации нарушений придется перестраивать ремонт.

Если ремонт не получается откладывать, то наша организация своим заказчикам позволяет начинать его параллельно с процессом согласования, так как мы имеем огромный опыт и знаем на 100%, что его можно согласовать.

ХОТИТЕ СОГЛАСОВАТЬ СВОЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ?

Обратитесь к нам и мы получим для Вас все необходимые документы. Нажмите на кнопку ниже, заполните данные получите скидку 10% на проектную документацию - мы Вам перезвоним!!!

Получить скидку

Срок действия разрешения на перепланировку.

При получении распоряжения на перепланировку от МосЖилинспекции, следует обратить внимание на пункт, указывающий срок действия данного документа. Раньше на осуществление ремонта отводился ровно год и, если Вы не успели его завершить, то можно было продлить действие разрешения в период на 6 месяцев. Сейчас после выхода Постановления Правительства Москвы №1083  от 15.06.2022  срок действия составляет 18 месяцев, но без возможности продления.

В случае превышения срока действия разрешения вся процедура согласования повторяется заново с получением нового разрешения.

Зачем согласовывать перепланировку?

Помимо того, что самому собственнику нужно быть уверенным в законности перепланировки своего жилища (часто он об этом даже не подозревает), есть несколько важных моментов.

Недвижимость с не законной перепланировкой автоматически переходит в разряд «проблемных» при любых юридических действиях с ней – продаже или залоге. И продать её в таком виде будет трудно. Также, банк не одобрит покупку такой недвижимости по ипотеке.

Квартиры, с учетом перепланировки, как правило, оцениваются существенно ниже общей рыночной стоимости.

Напротив – оформленная по закону перепланировка чаще всего увеличивает цену недвижимости, так как современные планировочные решения более востребованы и создают больший комфорт для проживания.

В случае жалобы соседей или сотрудников управляющей компании многоквартирного дома на самовольно проведенную перепланировку к собственнику недвижимости направляются сотрудники Жилищной инспекции, которые примут соответствующие меры.

В результате их визита инспектор составит предписание об уплате штрафа за административное правонарушение и об устранении выявленных нарушений в определенный срок.

Хорошо, если выполненный ремонт соответствует действующим нормам, и его получится согласовать, как есть. Но, как мы уже писали, что в большинстве случаев ремонт по незнанию нарушает далеко не одну норму, а даже несколько, так как их существует достаточно много. Всю ответственность несёт собственник, а не дизайнер или ремонтники.

В итоге собственник обязан срочно выполнять за свой счет ремонтно-восстановительные работы по приведению имущества в прежнее состояние.

Стоит знать, что предписание Жилищной инспекции о предоставлении доступа в квартиру игнорировать не выйдет – после второго отказа в доступе материалы передаются в суд.

Судебное производство в этих случаях может закончиться не только финансовыми издержками, но и лишением права собственности на жилое помещение на основании п.5 ст. 29 ЖК РФ (подобные прецеденты есть). То есть, продажи его с торгов.

В каких случаях решение о согласовании перепланировки может быть отозвано?

Наличие разрешения на перепланировку предполагает, что все работы будут выполнены в соответствии с проектом.

То есть итоговая планировка помещений будет соответствовать согласованному проекту, будут применяться предусмотренные проектной документацией конструктивные решения, если затрагивались несущие стены.

На этапе сдачи готового ремонта приемочной комиссии Жилищной инспекции города Москвы предъявляются акты на скрытые работы, предусмотренные проектом – о том, что в нужных местах выполнена гидро- и звукоизоляция полов помещений.

Ремонтные работы имеют право производить организации, имеющие необходимый допуск СРО, что отражается в электронной базе данных и может быть проверено. При сдаче перепланировки предоставляется договор на проведение ремонта с такой организацией и копия их допуска СРО. Также от них понадобится заполненный журнал ремонтно-строительных работ, ведение которого должны осуществлять строители. Правда, если перепланировку можно утвердить по эскизу (об этом мы писали в начале статьи), то ремонт можно выполнять самостоятельно (документов от строителей не потребуют).

При необходимости работ на газовых коммуникациях, будет необходим акт о выполнении таких работ специалистами Мосгаза, прикрепленных к Вашему многоквартирному дому.

При отступлении от проекта или отсутствии необходимых актов приемочная комиссия Мосжилинспекции вправе отозвать выданное положительное решение.

Также выданное решение может быть отозвано собственником недвижимости по собственной инициативе.

Что делать, если вам отказали в перепланировке?

При выдаче решения в мотивированном отказе Жилищная инспекция всегда прописывает причины.

В этом случае для начала потребуется совместно со специалистами проектной организации разобраться в причинах такого решения и внести корректировки в проектную документацию. После чего подать документы повторно.

Но не всегда всё так гладко. Другими причинами отказа проверяющего органа могут быть:

• Не полный состав предоставленных документов или неправомочность некоторых из них (разночтения, неточности, отсутствие подписи и т. д.). Как пример, не предоставление справки из Мосгаза и справки от компании, осуществляющей управление домом, о выделенной электрической мощности при подключении электроплиты взамен газовой. Часто не проводят общее собрание собственников дома при затрагивании элементов, принадлежащих общедомовому имуществу и т.д.
• Ошибка в учетно-технических документах БТИ, которую также необходимо исправить перед повторной подачей проекта на согласование.

Следует уточнить, что, к сожалению, описание причины отказа может быть весьма расплывчато для понимания, а возможность связаться с сотрудником, подготавливающим отказ, Жилищная инспекция сейчас не представляет. Однако, можно записаться на приём к начальнику Жилищной инспекции Вашего округа. Отказы пишут не они и не их сотрудники, а специалисты центрального аппарата, но разобраться в причине отказа в переустройстве Вашей квартиры и дальнейших действиях он вполне может помочь.

Наиболее сложным способом согласования перепланировки и отстаивания своего права можно считать обращение граждан в суд, где уже обеим сторонам потребуется доказывать свою точку зрения. Судебный процесс может потребовать не только траты времени, но и необходимость провести независимые экспертизы.