Москва, м. Дмитровская, ул. Бутырская, д.62
ПН - ПТ с 10:00 до 20:00
Согласно определению, данному в ст. 25 ЖК РФ, перепланировка и переустройство - это любое изменение расположения конструкций, указанных в планах БТИ квартиры.
Такими конструкциями являются:
Если что-то из этих элементов меняется, устанавливается дополнительно или передвигается, то это - перепланировка. В БТИ (Бюро технической инвентаризации) не отмечаются бойлеры, стиралки, посудомойки, духовки, холодильник, отопительные батареи и другие бытовые приборы, а также мебель. Так что их можно двигать или добавлять, и это не будет считаться переустройством. Единственное, нельзя выносить радиаторы на лоджии или балкон. Сам план БТИ можно получить в отделении БТИ на платной основе (об этом мы ещё будем говорить ниже).
Если Вы не хотите заниматься узакониванием самостоятельно, то Вы можете заказать данную услугу в нашей компании. Мы можем взять на себя выполнение лишь необходимого минимума (подготовки проектной документации), а можем осуществить и полный цикл «по ключ», где от Вас понадобится только доверенность, а всю головную боль и трудоёмкие процессы мы возьмём на себя.
Ознакомиться с расценками на согласование намечаемой перепланировки Вы можете тут, а на узаконивание уже выполненной - здесь.
Для заказа услуг позвоните нам по номеру +7 (495) 109-92-05 и получите скидку в 10%. Либо вышлете на наш почту info@asp3.ru планировку квартиры до и после перепланировки, а мы подготовим Вам в ответ коммерческое предложение с ценами и сроками оформления Вашего конкретного переустройства.
Исходя из логики приведенного выше определения, согласование перепланировки жилого помещения не надо осуществлять на те работы, которые не затрагивают конструкции, указанные в БТИ.
Такими мероприятиями являются:
Если работы относятся к перепланировке по её данному выше определению, то согласно пункту 1 ст. 26 ЖК РФ её надо согласовывать всегда. Иными словами, если мероприятия по ремонту не относятся к перепланировке, то их не надо согласовывать, и наоборот.
На территории РФ согласно подпункту 3 пункта 2 ст. 26 ЖК РФ любая перепланировка должна проходить согласование по проекту.
В Москве некоторые типы изменений можно выполнить по эскизу ( п. 21 Приложения 1 Постановление Правительства Москвы № 508), а часть - по проекту.
Мероприятия, которые требуется оформлять по проекту приведены в п. 2 и 3 этого же закона.
Тезисно перечислим все их и тут:
По эскизу возможно согласовать такие виды перестройки, на которые не надо выполнять проект (см. предыдущий раздел), но которые затрагивают конструкции, отмечаемые на плане БТИ (об этом мы писали в первом блоке этой статьи). Причем, их можно узаконить после выполнения самой перепланировки. Только мы настоятельно рекомендуем Вам проконсультироваться перед её началом у грамотного специалиста, чтобы быть уверенными, что её можно будет узаконить по эскизу.
По эскизу можно осуществить следующее:
Эскиз рисуется на плане БТИ рукой или на его скане в каком-либо графическом редакторе, а можно и сразу предоставить план БТИ с нанесёнными «красными линиями» (вызывается обмерщик из БТИ, который вычерчивает красным цветом изменения в планировке относительно той планировки, которая хранится у них в базе). Однако, мы не рекомендуем идти последним путём, так как могут выявиться в процессе обмеров какие-либо отклонения, которые нарушают одну из множества существующих норм, о которых Вы можете даже не догадываться, а изменения будут занесены уже в официальный документ.
Подробный ответ на данный вопрос мы приводим в середине этой статьи, где Вы найдёте всю необходимую информацию о том, какие мероприятия допускается осуществлять, а какие - запрещено. Не хочется здесь повторяться, и писать тоже самое. Также в этой статье подробно рассмотрены вопросы, которые мы здесь уже разобрали. Возможно, для лучшего понимания Вам стоит прочесть и о них. Ознакомьтесь со статьёй и возвращайтесь сюда.
Обратитесь к нам и мы получим для Вас все необходимые документы. Нажмите на кнопку ниже, заполните данные получите скидку 10% на проектную документацию - мы Вам перезвоним!!!
ХОТИТЕ СОГЛАСОВАТЬ СВОЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ?
О последствиях самовольной перепланировки мы очень подробно написали здесь.
Регистрация перепланировки квартиры необходима, чтобы её потом не пришлось по чьей-то жалобе (соседей или Управляющей компании) возвращать назад.
Важно соблюдать строительные нормы, которые созданы для обеспечения безопасности. Если их не соблюдать или нарушать, то при самом худшем развитии событий это может привести к тому, что дом развалится. К примеру, при ликвидации несущей стены.
Также шумная стройка наверняка не понравятся соседям, которые могут обратиться с жалобой в Жилинспекцию или УК. И, если окажется, что строительство ведется или уже осуществлено без разрешения, то собственнику будет выписано предписание вернуть все конструкции в первоначальный вид, если перепланировка нарушила какой-либо закон (к примеру, кухня расширена на санузел), а таких законов - масса. Естественно, за свой счет. Если собственник этого не сделает, государство вправе изъять и продать его жилое помещение с торгов. При этом компенсация собственнику будет минимальной.
При продаже квартиры часто возникает вопрос о законности перепланировки. Любой покупатель вправе запросить документы БТИ, чтобы проверить, не осуществлялась ли в жилом помещении перепланировка. В случае выявления незаконных перепланировок всю ответственность по согласованию будет нести новый собственник, и покупатель, скорее всего, попросит скидку, если он, вообще, захочет покупать такой объект.
Когда перепланировка не согласована, жилое помещение продать сложнее: в некоторых случаях (чаще всего, при наличии нарушений, которые присутствуют почти всегда) на такую квартиру банки могут не дать ипотеку, а если все-таки ипотека будет одобрена при перепланировке без нарушений, банк обязует заемщика узаконить её в течение сроков, предусмотренных банком. Обычно на это предоставляют 6 месяцев, но этот момент лучше уточнять непосредственно у банка-заемщика, т.к. сроки у каждого банка индивидуальны.
Большинство людей, и даже специалистов не разделяет эти понятия. Однако, по определению, согласование перепланировки квартиры - это получение предварительного разрешения ещё до начала ремонта. В то время, как узаконивание - это получение разрешающих документов уже после того, как стройка проведена.
Мы рассмотрим порядок действий и для первого, и для второго случаев.
Надо, если у Вас его нет, заказать технический паспорт БТИ. Он содержит план БТИ, экспликацию (перечень помещений с площадями) и сведения о доме. Заказать его без выхода инженера для обмеров квартиры ещё недавно возможно было лишь тогда, когда такой выход в последний раз выполнялся не больше, чем 5 лет назад. Сейчас это отменили до 31 декабря 2022 года и заказать БТИ без выхода техника на обмеры можно даже в том случае, если последние такие обмеры в жилом помещении проводились более 5 лет назад. Очень рекомендуем заказывать техпаспорт без выхода техника на объект. Выход плох тем, что может выявиться какое-либо отклонение, о которых Вы даже может не знать, и оно сразу будет зафиксировано в документах.
Заказать техпаспорт БТИ можно в любом отделении МосгорБТИ.
Если у Вас возникнут какие-либо трудности с этим, свяжитесь с нами, и мы с радостью Вам бесплатно поможем и ответим на Ваши вопросы.
На приведенном ниже плане БТИ обведенная красным вентиляционная шахта нарисована не прямоугольной, хотя она не могла быть таковой в этом панельном типовом многоквартирном доме с самого начала строительства дома, потому что именно прямоугольной её и производили на заводе, а затем монтировали на стройке (непрямоугольные шахты не делали для этой серии). Поэтому по факту в коридоре присутствует выступ (подрисован зелёным). Вместо того, чтобы что-то доказывать в БТИ, нам легче было нарисовать в проекте возведение этого выступа самим, и всё встало на свои места.
В новостройках, если застройщик не заказывал проведение замеров силами БТИ, необходимо самим заказывать первичную инвентаризацию (замеры) объекта чертежником БТИ на основании кадастрового чертежа (его застройщик точно делал) и архитектурно-строительного чертежа, по которому застройщик возводил дом.
Пунктиром указаны стены, которые не возведены, но выложены по факту кирпичом или блоками в один ряд по полу (это называется «трассировкой»).
На этом этапе важно взаимодействовать со специалистом, чтобы он мог сказать, какие желания можно реализовать и согласовать, а какие нет, а также как можно обыграть ту или иную идею, чтобы она все-таки соответствовала закону.
Согласно подпункту 3 п. 2 ст. 26 ЖК РФ для оформления перепланировки квартиры понадобится проект.
Подробнее о том, как его заказать и каким он должен быть мы объясняли в этой специальной статье.
В нём приводятся все необходимые чертежи, план объекта до и после переустройства. За изначальный план берётся план БТИ, который мы получили на 1-ом шаге.
Проект заказывается в проектной фирме, являющейся членом Саморегулируемой организации. О чем к проекту прикладывается обязательно допуск СРО.
В Москве (п. 1.4.8 3-его Приложения к ППМ №508) помимо проекта должно быть выполнено техническое заключение. О нём мы подробно писали ТУТ.
Обычно техническое заключение заказывают там же, где и проект.
Однако, если будут затронуты капитальные стены, то необходимо, чтобы его выполняла фирма, которая проектировала здание. Для домов старого фонда заключение заказывается в ГБУ «Экспертный центр». Для панельных домов – почти всегда в МНИИТЭП. Хотя сам проект даже в этом случае с целью экономии значительных средств, так как в «Экспертном центре» и МНИИТЭПе он стоит на несколько порядков выше рыночной цены, может разработать любой организацией, состоящей в СРО.
Они перечислены в пункте 2 ст.26 ЖК РФ. Итак, необходимо подать:
В Москве и Московской области данные документы подаются через личный портал на mos.ru. В МФЦ в печатном виде их больше не принимают. Проектная документация обязательно подписывается ЭЦП.
В Москве поступившие документы в электронном виде рассматривает центральный аппарат Жилищной инспекции без оплаты какой-либо пошлины.
Документы из последних двух пунктов согласно п.2.1 ст.26 ЖК РФ можно не предоставлять. Жилищная инспекция запросит их самостоятельно из соответствующих органов. Иногда необходимо предоставлять и дополнительные документы. Например, справку из Мосгаза при ликвидации газовой плиты.
В результате рассмотрения представленных документов Жилинспекция присылает распоряжение – разрешение на осуществление строительных мероприятий. Либо мотивированный отказ.
Его следует делать строго в соответствии с проектом. Если финальная планировка будет отличаться от согласованной, но не нарушать никакие нормы, то отклонения надо будет вносить в проект, и осуществлять его пересогласование. Если же будут отклонения с нарушениями, то их придется устранять.
Ремонтные работы должна выполнять бригада, состоящая в саморегулируемой организации (СРО). На их осуществление отводится 1 год с правом продления ещё на полгода.
В процессе выполнения перестройки надо оформить акты скрытых работ на:
Акты заполняются проектировщиками, разрабатывавшими проект, и строителями.
Также, если затрагиваются несущие стены, должен вестись журнал ремонтно-строительных работ. С его правильным заполнением мы тоже поможем.
Когда сделана чистовая отделка и установлена вся сантехника вместе с кухонной плитой, на объект вызывается инспектор Жилинспекции через подачу заявки на портале mos.ru. Туда подгружаются также акты скрытых работ, договор со строителями, а также их допуск СРО. Инспектор по телефону договаривается о подходящей дате и времени ревизии. Если квартира визуально соответствует согласованному проекту, то он выдает акт о завершенном переустройстве, после чего переправляет его копию в БТИ совместно с чертежом новой планировки недвижимости из проекта.
В офисе БТИ заказывается план и экспликация с выходом их техника на объект. Для этого достаточно предъявить паспорт и выписку ЕГРН, которую они могут запросить в Росреестре сами, если Вы её не предоставите. Если инспектор проверяет квартиру визуально на соответствие нормам, то обмерщик БТИ просто сравнивает реальные размеры с указанными в проекте, который ему переслали из МосЖилинспекции. Если всё совпадает, то он вносит новую планировку в их базу чертежей объекта в чёрных линиях, и Вам выдают заказанные план и экспликацию. Теперь в любое время Вы можете запросить из БТИ любой документ на Вашу квартиру с актуальной планировкой без выхода БТИшника на обмеры (из базы).
Услуги в БТИ предоставляются на платной основе, и оплачивается на месте.
Допустимое отклонение размеров – до 100 мм.
Далее можно на основе полученных согласованных документов у любого кадастрового инженера заказать техплан (не путать с техпаспортом), который записывается на CD и сдается в МФЦ, откуда подгружается в Росреестр, который регистрирует изменения в ЕГРН.
Итак, легализация перепланировки квартиры в Москвы происходит следующим образом.
Итак, если после консультации стало понятно, что перестройка произведена без нарушений, или их возможно как-то обыграть, то необходимо вызвать на объект обмерщика БТИ, который произведет замеры выполненного переустройства. Сделать это можно непосредственно в Отделении БТИ, имея при себе паспорт. Сведения о собственнике в ЕГРН они запросят сами. При подаче заявки необходимо заказать по результатам обмеров, которые будут произведены, выдачу технического паспорта, а ещё заказать выдачу из их базы данных плана БТИ с экспликацией на объект до произведенного переустройства. По произведенным замерам техник на плане из техпаспорта вычертит новые стены и новое расположение сантехники в красных линиях, но демонтированные бывшие перегородки и старое расположение сантехнических приборов не отметит, а без этого нельзя составить полную картину того, что за счет чего изменялось. Поэтому то и надо заказать и план квартиры до перепланировки.
Согласно пункту 18 Прилож. № 1 к ППМ № 508 уже выполненная перепланировка узаконивается по техзаключению о допустимости произведенных работ. Его мы разбирали в конце данной СТАТЬИ.
Такое заключение - это симбиоз проекта и техзаключения, про которые мы написали в шаге 3 предыдущей главы. В нём приводятся чертежи планировки до осуществленной перестройки в соответствии с планом БТИ и на существующий момент, а также оценивается влияние такого сделанного переустройства на безопасность конструкций здания, нарушения прав третьих лиц, и делаются выводы по его законности.
Если капитальные конструкции не затрагивались в процессе перепланировки, то заключение можно заказать в любой проектной фирме, имеющей допуск СРО на его выполнение. В частности, у нас.
Если же каким-либо образом были затронуты капитальные стены, то заключение необходимо получать у разработчика проекта здания. Если он не известен за давностью лет, то в ГБУ «Экспертный центр». Тут всплывает ещё одна проблема. Затрагивание капитальных стен или перекрытий должно осуществляться с их усилением. Если оно было произведено, то придется делать вскрытия для подтверждения его присутствия. Если оно не было произведено, то такое усиление придется выполнить по разработанным чертежам, то есть осуществлять капитальный ремонт проема.
На портале mos.ru подаем заявку на подготовку акта о завершенной перепланировке на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства.
Прикладываем соответствующие документы:
Документы из последних двух пунктов предоставлять не обязательно - Жилинспекция закажет их сама из соответствующих органов. Но без данных из БТИ невозможно разработать техническое заключение, а потому лучше сразу заказать необходимые техпаспорта, как мы говорили на 1-ом этапе.
По оставленному телефону с Вами договорится о встрече на объекте инспектор. Он сравнит реальную планировку с той, что указана в техзаключении, проверит нет ли каких-либо нарушений, и, если всё в порядке, то выдаст запрошенный акт, который также отправит и в БТИ совместно с планом новой утвержденной планировки из техн. заключения.
Как и в первом этапе вызываем техника БТИ на переобмеры. Он ещё раз всё перемеряет, сравнивает с размерами на чертеже, присланном из Жилинспекции, и если отклонений нет, убирает красные линии и фиксирует новую планировку в черных. Теперь у них хранится Ваша новая планировка, и Вы всегда можете заказать любой нужный Вам документ. Причем, выдадут Вам его без всяких новых обмеров.
На основании собранных документов заказывается у любого кадастрового инженера подготовка техплана, и на диске он подаётся в офисе МФЦ для фиксации произведенных изменений в ЕГРН.
Также осуществленную перепланировку возможно узаконить через суд согласно пункту 4 ст. 29 ЖК РФ. Это абсолютно нормальная практика, скажем, для Московской области.
Официально начинать строительство по п.1 ст. 26 ЖК РФ допустимо лишь при выдаче на это разрешения согласующего органа. Однако, наша организация при заключении договора, разрешает начать его осуществление после выхода техника БТИ, устранения ошибок БТИ или выхода инженера ГБУ «Экспертный центр», если хотя бы одно из этих действий требуется (случаи, когда это необходимо, мы уже рассматривали). Мы абсолютно уверены в успешном согласовании перепланировки, а потому разрешаем выполнять ремонт параллельно с процессом согласования, понимая желания своих заказчиков.
Согласование перепланировки квартиры с выдачей распоряжения на осуществление ремонтных мероприятий занимает около 2 - 3 месяцев. На подготовку исходных документов и проекта с техзаключением уходит 2 - 4 недели. Ещё 20 раб. дней официально занимает изучение документов Жилинспекцией. По окончанию стройки акт о завершенной перепланировке по закону должны подготовить за 10 раб. дней, но обычно этот процесс занимает около месяца, т. к. инспекторы округов сильно перегружены. В БТИ обмеры и изготовление запрошенного документа занимают 10 раб. дней.
Узаконивание перепланировки квартиры постфактум до выдачи акта обычно происходит в течение 3-х месяцев. За 2-4 недели готовятся исходные документы, получаются документы БТИ и разрабатывается техническое заключение. Ещё 2 месяца проходят, пока инспектор проверяет техническое заключение, выходит на объект, готовит протокол и выдает акт. Новые БТИ подготавливают в те же сроки (10 раб. дней).
При самостоятельном узаконивании переустройства есть вероятность получить отказ. Отказать могут из-за трактовки не в Вашу пользу тех или иных «пограничных» норм, или из-за обычной формальности в виде неполного пакета документов, отсутствия нужных подписей и т.п. Выдают обязательно мотивированный отказ, то есть с ссылкой на нарушенный пункт закона.
Проблему можно решить по-разному, все зависит от ситуации и причины отказа.
Её можно производить в любых домах кроме тех, что признаны аварийными. Просто для разных типов домов (панельные, блочные или кирпичные) существуют свои особенности. К примеру, особенности переустройства в панельных домах мы рассматривали здесь.
Обычную однушку или даже двушку можно превратить в квартиру-студию, но тут есть свои особенности. Это проще сделать в домах монолитно-кирпичных, нежели в панельных или блочных, где в большинстве случаев внутренние стены являются несущими и демонтировать их не удастся.
Нельзя делать студию в квартире с газифицированной кухней, а вот объединять электрифицированную кухню с комнатой уже возможно. Также сейчас разрешили выход из санузла осуществлять в любое помещение, даже кухню или комнату.
Для оформления перепланировки оно не нужно. Однако, есть типы переустройств, когда затрагивается общедомовое имущество. К примеру, к квартире присоединяется этажная лестничная или лифтовая площадка, уменьшается площадь внутриквартирных сантехнических или вентиляционных шахт (да, площадь внутри них даже, если она свободна, тоже относится к общедомовому имуществу). Для таких типов мероприятий необходимо организовать общее собрание собственников жилых помещений, которые в составе 2/3 от общего числа в доме, дадут на них своё согласие. Организация такого собрания – дело очень хлопотное и дорогое.
Написать в whatsapp
